Zakup działki budowlanej to pierwszy i zarazem jeden z najważniejszych kroków na drodze do budowy własnego domu. Choć na pierwszy rzut oka wydaje się, że głównymi kryteriami przy wyborze działki będzie jej lokalizacja i cena, w rzeczywistości całkowity koszt zakupu może być znacznie wyższy i zależy od wielu czynników.

Ceny działek w Polsce są bardzo zróżnicowane: od kilkudziesięciu złotych za metr kwadratowy w małych miejscowościach i na wsiach oddalonych od dużych aglomeracji, po kilka tysięcy złotych w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich lub turystycznych.

Co wpływa na ceny działek?

Kluczowe czynniki, które wpływają na cenę gruntów pod zabudowę, to:

• lokalizacja – im bliżej dużych miast, centrum, atrakcji turystycznych lub ważnych dróg, tym wyższa cena;
• dostęp do infrastruktury – obecność mediów takich jak prąd, woda, kanalizacja, gaz czy internet światłowodowy znacząco podnosi wartość działki;
• stan prawny działki – działka z jasnym stanem prawnym, wyznaczonymi granicami i księgą wieczystą jest bardziej atrakcyjna;
• plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – jeśli działka znajduje się w obszarze objętym MPZP i jest oznaczona jako budowlana, z reguły ma wyższą wartość niż działka rolna lub o nieokreślonym przeznaczeniu;
• ukształtowanie terenu – płaska działka bez skarp i rowów, z dobrym dojazdem i dostępem do drogi publiczne będzie tańsza w późniejszym zagospodarowaniu, więc jej cena może być wyższa;
• wielkość i kształt działki – większe działki mają niższą cenę za metr kwadratowy, ale całkowity koszt ich zakupu jest oczywiście wyższy, działka o optymalnej powierzchni pod zabudowę jednorodzinną i kształcie zbliżonym do prostokąta są cenniejsze.

O jakich kosztach trzeba pamiętać?

Kupując działkę, warto pamiętać, że jej cena zakupu to tylko część rzeczywistych kosztów. Do całościowego budżetu należy doliczyć m.in.:

• opłaty notarialne i sądowe – opłata za akt notarialny, wpis do księgi wieczystej i podatek od czynności cywilnoprawnych;
• koszty przyłączy – jeśli działka nie ma dostępu do mediów, konieczne będzie wykonanie projektów i doprowadzenie sieci, co może kosztować od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych;
• koszty geodezyjne – ustalenie granic działki, mapa do celów projektowych czy ewentualne podziały działki.
• koszt uzyskania dostępu do drogi – czasem konieczne jest wykupienie udziału w drodze wewnętrznej, ustanowienie służebności lub wykonanie zjazdu z drogi publicznej.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?

Aby uniknąć dodatkowych kosztów, przed podpisaniem umowy ze sprzedającym warto dokładnie przeanalizować kilka kluczowych kwestii. Powinniśmy dokładnie sprawdzić stan prawny i dokumentację gruntu. Należy zweryfikować zapisy w księdze wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy.

Warto zlecić badanie geotechniczne gruntu. Nieodpowiedni grunt może podnieść koszty wykonania fundamentów lub nawet uniemożliwić budowę. Należy również sprawdzić, co planowane jest w sąsiedztwie. Cisza i zieleń mogą szybko zniknąć, jeśli obok powstanie droga szybkiego ruchu lub strefa przemysłowa.

Istotna jest nawet orientacja działki względem stron świata. Właściwe zaprojektowanie budynku i odpowiednie rozmieszczenie pomieszczeń w przyszłym domu może znacząco wpłynąć na koszty ogrzewania, wentylacji i oświetlenia.

Warto pamiętać, że działka to tylko część całej inwestycji. Przy planowaniu budżetu trzeba założyć, że koszt działki (z wszystkimi opłatami dodatkowymi) to zaledwie 20–30 proc. całkowitych kosztów budowy domu.

Koszt zakupu działki budowlanej to nie tylko cena za metr kwadratowy, ale cała suma wielu czynników – zarówno bezpośrednich, jak i ukrytych. Tylko kompleksowa analiza pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewni dobry start dla przyszłej budowy domu.