Służebność gruntowa to jedno z kluczowych pojęć prawa rzeczowego, które ma ogromne znaczenie dla osób posiadających grunty i nieruchomości. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na tym, że jedna nieruchomość (nazywana nieruchomością obciążoną) zostaje w pewnym zakresie podporządkowana potrzebom innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Głównym celem ustanowienia służebności jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Najczęściej poprzez zapewnienie jej lepszego dostępu, możliwości korzystania lub zagospodarowania.

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa precyzuje, w jaki sposób właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z cudzej działki. Zakres uprawnień może być różny. Od prawa przejazdu i przechodu, aż po możliwość korzystania z części gruntu w określonym celu, np. parkowania samochodu, poprowadzenia instalacji czy wzniesienia budowli. Jednym z najbardziej znanych rodzajów służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej, czyli prawo do przejazdu lub przejścia przez sąsiednią działkę, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Bez takiego prawa właściciel odciętej działki miałby poważnie utrudnione korzystanie ze swojej własności, a jej wartość znacząco by spadła.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Służebność gruntową można ustanowić na kilka sposobów:

• na mocy umowy, kiedy właściciele zainteresowanych działek mogą zawrzeć porozumienie, które następnie zostanie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej;
• na mocy orzeczenia sądu, gdy w sytuacji sporu lub braku porozumienia sąd może ustanowić służebność, np. drogę konieczną;
• w drodze decyzji administracyjnej np. przy realizacji inwestycji celu publicznego;
• przez zasiedzenie, gdy przez długi czas korzystano z cudzego gruntu w sposób odpowiadający treści służebności.

Wpis w księdze wieczystej ma istotne znaczenie, ponieważ zapewnia, że prawo służebności będzie wiążące także dla przyszłych właścicieli działki obciążonej.

Odpłatność i skutki ekonomiczne

Służebność gruntowa może być odpłatna lub nieodpłatna. W praktyce często ustala się wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej zwłaszcza, gdy ustanowienie służebności powoduje dla niego realne niedogodności. Może to być jednorazowa opłata lub okresowe świadczenie pieniężne. Warto wiedzieć, że obecność służebności na działce może obniżać jej wartość rynkową i utrudniać sprzedaż, ponieważ potencjalni nabywcy obawiają się problemów związanych z korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie. Mimo to służebność gruntowa nie wyklucza możliwości finansowania zakupu działki kredytem hipotecznym.

Wygaśnięcie służebności gruntowej

Prawo służebności nie jest wieczne. Może wygasnąć w kilku sytuacjach, m.in.: po upływie czasu, na jaki zostało ustanowione, po 10 latach nieużywania, gdy właściciel nieruchomości władnącej złoży oświadczenie o zrzeczeniu się służebności lub gdy służebność straci znaczenie np. w przypadku wybudowania nowej drogi publicznej. Co ważne, zmiana właściciela nieruchomości obciążonej nie powoduje wygaśnięcia służebności. Nowy nabywca musi respektować jej postanowienia.