W przyszłym roku uzyskanie warunków zabudowy może okazać się niemożliwe. Jeśli działka nie spełni standardów urbanistycznych, nie zostanie objęta planem ogólnym lub będzie położona zbyt daleko od szkoły, to nie będzie można realizować na niej budowy. Część gruntów, która obecnie przeznaczone są pod zabudowę mieszkalną, może okazać się bezużyteczna.

Jedną z podstawowych zmian, jakie wprowadza reforma planistyczna, będzie konieczność opracowania planów ogólnych. Za ich przygotowanie odpowiedzialne są gminy, które mają czas na przygotowanie planu do końca 2025 roku.

Kluczowy dokument decydujący o przyszłej zabudowie

W planie ogólnym muszą się znaleźć informacje na temat podziału terenu na strefy funkcjonalne. Zawarte w nim również będą gminne standardy urbanistyczne i infrastrukturalne. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej działki będzie możliwe tylko w przypadku, gdy jej przeznaczenie będzie zgodne z planem ogólnym.

Ponieważ wiele samorządów ma duże opóźnienia w pracach nad planem, być może termin wejścia w życie nowego obowiązku zostanie przesunięty na koniec pierwszego półrocza 2026 roku.

Im wcześniej rozpoczniemy procedurę, tym lepiej

Jeśli w przyszłym roku planujemy rozpoczęcie budowy, to nie warto zwlekać z formalnościami. W przypadku braku warunków zabudowy warto zdecydowanie wcześniej wystąpić do urzędu o wydanie decyzji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami decyzje wydane według aktualnych regulacji nie będą musiały spełniać nowych wymogów, o ile postępowanie zostanie wszczęte przed końcem bieżącego roku.

Ponieważ nowelizacja przepisów utrudni działanie indywidualnym inwestorom, można się spodziewać, że w pod koniec roku zwiększą się kolejki w urzędach i wzrośnie liczba składanych wniosków, co wydłuży czas oczekiwania na wydanie decyzji.

Nowe standardy urbanistyczne

Gminy będą również musiały przygotować standardy urbanistyczne. Precyzyjnie określona w nich będzie m.in. maksymalna wysokość zabudowy, procent zabudowy działki oraz powierzchnia, jaka musi pozostać biologicznie czynna. Brak spełniania wymogów również będzie skutkować brakiem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

W celu ograniczenia nadmiernego i niekontrolowanego rozlewania się przedmieść w gminnych standardach infrastruktury społecznej zostaną określone maksymalne odległości między działką budowlaną a szkołą podstawową oraz terenami zielonymi.

W przypadki miast odległość ta nie powinna być większa niż 1,5 km, a w przypadku terenów wiejskich limit został ustalony na 3 km. Odległość ta ma być liczona po trasie, jaką należy przebyć od granicy działki do placówki edukacyjnej lub parku. Gminy dostaną możliwość ustalania własnych standardów i zwiększania lub zmniejszania odległości  wymaganych w przepisach.

Jeśli działka będzie położona w większej odległości od wskazanych obiektów, to nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, co w praktyce uniemożliwi budowę domu. Warto o tym pamiętać planując inwestycję lub zakup gruntu.